想買法拍屋撿便宜 小心別誤踩這些地雷

買房想撿便宜,不少人會想到法拍屋,但除了有相對便宜且產權清楚的優點外,也有不少需要注意的風險,像是法拍屋屋況難測、得標後短期內要繳清尾款,口袋深不深可是關鍵,若想透過專業的代標業者,服務費也是硬成本,這些都要在搶標法拍屋前想清楚。

|價格較市價低1~2成

高房價當道,想要便宜房有些人會大膽想標下法拍屋,因該類房屋為原屋主用房屋做抵押品,因欠債未還,債權人依法向法院聲請拍賣以還清,一般來說法拍屋的價格會比市價低1~2成,但法拍屋的底價會經由法官參酌估價報告書決定。

104法拍網、透明房訊總經理籃茂山表示,以現今市場狀況來說,底價幾乎會超過市價,因為若是流標,法院可以依次降低2成的價碼進行拍賣,2拍就會打8折,3拍時的底價約市場行情64折,直到拍定為止,所以大家投標的時機多落在第2拍或第3拍,得標價格低於市價。

除此之外,建議民眾投標前可以先找物件周邊的仲介詢問行情,再比對實價登錄行情,更為精確,另外由於法拍屋產生的額外費用多,像是搬遷費與雜費等,民眾應將這些隱形成本一併考量再評估到底划算多少。

法拍屋除了較為便宜之外,寬頻房訊公關徐華辰表示,另一項優點即為產權較一般房屋來得有保障,由於法拍屋是透過法院民事執行處公開進行拍賣,強制將債務人房屋出售來償還債務,拍定後,得標人只要在7日內繳清尾款,法院就會主動核發產權給得標人,因此得標人可以不用擔心遇上詐騙集團或一屋兩賣的情況,產權移轉反而較一般房屋更有保障。

|需詳讀法院公告

分析完法拍屋的優點後,下列也有幾項買法拍屋得注意的事項,徐華辰指出,買法拍屋產權移轉雖然較有保障,但仍要詳讀法院公告,查看被法拍的理由,最好調閱建物謄本,若是看到「禁止處分」,代表得標人在標到法拍屋後,法院雖然會提供權利移轉證書,但是得標人須向法院請求解除禁止處分,才能辦理權狀登記,通常需耗時3~6個月才能塗銷,過程耗時。

同時也要注意是否有標明「拍定後抵押權塗銷」,以保障拍出後房屋就不再是抵押物件,可以自由轉手過戶。

|無法請求法院瑕疵擔保責任

一般房屋買賣,若有問題可以依據《民法》在相關規定內請原屋主負起瑕疵擔保責任,但法拍屋則否,徐華辰表示,法拍屋由於是法院代為行使權力,所以不負責瑕疵擔保,根據《強制執行法》81條規定,法拍屋公告拍賣時會對於凶宅、海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵清楚標示,但假如是漏水就無法得知,又加上法拍屋無法看屋,,因此若是房屋有漏水等屋況較差的情形,未來搬進去後發現問題也無法請求賠償,最好做好心理準備。

|不點交房屋 燙手山芋難處理

再來,法拍屋又分為點交與不點交,點交的房屋指的是查封時是空屋或者是由債務人自住;然而若是民眾想要購買不點交的房屋,就得注意房屋裡面可能會有合法居住的租客或是非法占用的「海蟑螂」,民眾若是想要買來自住使用,恐怕無法馬上入住,若遇到惡意霸佔的租客,甚至還可能得走到訴訟程序,延伸出像是訴訟費或佔用人的搬遷費用等,處理起來反而曠日廢時,投標前得多加留意。

|七天內得繳清尾款 口袋可要深

另外,徐華辰表示,購買法拍屋在投標當日需要先繳交底價2成的保證金,得標後的7日內還得繳足剩下的8成現金,同時還得負擔其他雜費,然而雖然部分銀行也有提供法拍屋尾款代墊,但像是信用不良或是投標物件為不點交的法拍屋,銀行都不承作,所以民眾最好在投標前先準備充足的資金。

|代標業者服務費6%為限

若是一般民眾想買法拍屋不知道該從何著手,現在也有不少法拍代標業者,代理客戶去投標法拍屋,包括像是代書、房仲或律師等,民眾若想委託代標業者進行代標,一定要多留意業者的合法經營、收費方式及信譽,可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢。

大部分代標業者均提供從頭到尾的法拍服務,籃茂山表示,服務內容首先為過濾案件,協助投標人現場訪查、查明附屬增建物有無在拍賣範圍內與有無第三人陳報租約等狀況;第二則是評估標價,陪同投標人至投標現場以及投標文件繕寫及準備、觀察投資客競標狀況與市價行情與法拍成交紀錄比對。

再來則是透過配合的銀行申請代墊,保證代墊尾款,最後全程辦理點交程序進行,法拍屋的點交程序至少也要3~4個月,若是不點交的法拍屋可能還要訴訟或與原屋主斡旋或溝通,此時找代標公司就會比較省事,最後甚至像是搬遷費、過戶代書費、過戶契稅、規費及貸款手續費等費用,部分代標公司也會包辦,服務範圍視收取的服務費為主,費用通常約拍定價的2%~5%,最高上限不得超過6%。

Tips:

有些人資金不夠多,會傾向和銀行申請尾款代墊,不過由於民眾在申請銀行代墊時屬於無擔保品貸款,對於銀行來說風險較大,因此利率也會較高,目前市面上常見以4%~12%不等,然而在得標人取得「不動產權利移轉證明書」後,就能將房屋設定抵押權給銀行,轉為利率較低、期限較長的一般房貸,符合首購資格者還可以申辦其他優惠貸款利率。

資料來源

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